2021年的楼市可谓是风云变幻，无论土地市场还是住宅市场，我们都能清晰地感知到下行压力。近期，锐理君注意到不少项目针对存量房源推出了优惠条件，也有不少全新项目新动态频现，入市在即，不过，这类项目动态大多被来自市场各方的各种“声音”淹没。

但是，“退潮期”并不全然意味着风险，同时也孕育着机会点。就近期各大项目的动向来看，一方面临近年末房企开始“冲量”，另一方面也是应对当前压力的适应性调整。对于有刚性购房、换房需求的客户来说，这不失为“上车”之机。

基于此，即日起，锐理君将对成都中心城区各区域的在售及待售项目进行梳理盘点，希望能给予买方以更多、更详细、更及时的项目信息作为购房辅助的同时，也为更多真正的好产品提供一个展示窗口，为即将“入市迎检”的新项目提供优秀的经验参考。

今天，我们从锦江区和高新区开始。

01 锦江楼市：量少价高

我们常说成都主城区“寸土寸金”，不过，这个词放在锦江区或许更为贴切。量少价高是对锦江区房地产市场最精准的概括。

2017年至今，锦江区共供应土地24宗约1202亩，平均起始楼面地价10831元/㎡;成交土地22宗约1144亩，平均成交楼面地价12440元/㎡;期间新增商品住宅供应13178套约199.6万方;住宅成交18546套约149.5万方，成交均价21369元/㎡。近5年来，主城六区中，锦江区土地供应量和成交量均垫底，住宅成交均价则稳居首位。

成交的22宗地中：

☞ 5宗地入围成都成交楼面地价TOP10地块，占比50%;☞ 名义成交楼面地价最高的2宗地是建发央玺和华发统建锦江首府所在地块，均以19800元/㎡成交，也是当前大成都第二高的名义楼面地价;

☞ 租赁住房无偿移交比例最高的是德商锦江天玺所在地块，需移交32%;

☞ 3宗地有清水住宅限价要求。

近5年间，锦江区共发放住宅预售许可证49张，单次推出房源最多的是人居东湖长岛(1742套)和人居锦城峰荟(1468套);取证次数最多的则是建发央玺和华熙528艺术村，各取证5次，分别推出住宅1102套和1759套;共13张预售证预售均价超3万元/㎡，主要来自德商锦江天玺、新希望D10天府、建发央玺等项目。

迄今为止，2021年发放的13张住宅预售许可证中，华发统建锦江大院、建发央玺和锦江阁为今年新盘。今年锦江区已成交商品住宅2714套，成交均价27790元/㎡。

02 项目摸底：7盘在售 3盘候场

本次摸底了锦江区10个在售及待售项目(不完全统计)，主要集中在川师、三圣乡及海椒市三大板块。

2021年新秀

建发央玺

位于华宇广场旁的建发央玺堪称今年大成都“现象级”高端项目。

2020年建发以19800元/㎡楼面地价拿下该地块，目前仍是锦江区最高名义成交楼面地价。今年4月，建发央玺作为全新盘入市，7个月内5次取证推出住宅1102套，是今年锦江区取证次数最多的项目之一。据统计，该项目每次预售的登记人数都超准售房源3倍，且每次开盘都能基本实现完全去化。

无论价格还是面积，建发央玺的产品都是高改级的，能次次实现“快销”，得益于其突出的地理位置优势以及纯粹的改善产品定位——临东大街和攀成钢，项目周边的商业、教育、医疗资源优质、成熟且丰富，同时其新中式的住宅也“精准击中”高改客户的需求点。

目前建发央玺仅有极少量房源在售，预计很快将再次取证，加推房源主力面积约200-340㎡。

华发统建锦江大院

今年10月，华发统建锦江大院首次取证，推出126套建面214-303㎡的叠拼产品，均价约29999元/㎡，选房当天的认购率就达到了84%。对于总价600万起的高改项目来说，这一认购率非常显眼。

随着卓锦曼购、华熙528等商业营业，近年来三圣乡的教育、医疗、商业等资源逐步齐全，加上有地可供，三圣乡已逐渐成为锦江区的宅地供应主力，板块内产品高改趋势非常明显。

毗邻梅香湖的华发统建锦江大院规划为纯院墅，整体容积率约1.5，结独栋化的叠拼+7级台地设计为该项目增色不少。

华发统建锦江大院占地约110亩，后续还有较多可供应房源，可重点关注。

即将露面新盘

华发统建锦江首府

华发是锦江区另一个楼面价19800元/㎡纪录的“持有人”。2019年，华发携手锦江统建拿下一宗位于东大街旁的31.5亩纯宅地，也就是即将要面市的华发成都“第二子”——华发统建锦江首府。与之相邻的，则是叫好又叫座的新希望D10天府。

东大街，近春熙路、太古里，楼下即地铁，项目地理位置优势无须赘述，关键还是要看产品如何呈现。根据要求，华发统建锦江首府将以现房发售，且100%为成品住宅，总共规划了6栋高层住宅，更多信息有待进一步释放。

绿城凤栖鹭鸣

锦江区另一个非常值得期待的项目则是绿城凤栖鹭鸣。

绿城凤栖鹭鸣位于锦江大道北侧，近交子公园金融商务区河东片区，属蓄势待发的金融城东板块。项目总占地面积约70亩，纯住宅用地，整体容积率仅约1.5。共规划了18栋建筑，包含小高层、高层及合院产品，采用了更高窗墙比、更现代化的“新宋风”设计。

目前周边的配套还有待完善及更新，不过鉴于区域内还有大量可开发土地资源，后期应会成为锦江区的另一大供地主力区域，加上产业规划、近高新区的位置优势以及其产品力，还是非常值得关注。

据悉，项目首批次将推售建面约131-276㎡的小高层产品。

中港东湖壹号

2020年12月，中港以19300元/㎡+7%无偿移交竞得东湖板块19.9亩地，目前为中港东湖壹号项目用地，值得注意的是，中港东湖壹号是在19.9亩地块与此前中港CCPARK5、6#地块的基础上打造的，项目总占地约72亩。

产品方面，项目规划了超高层、高层、洋房等产品，其中临湖布局的是7层洋房。据了解，该项目预计首批将次推出8、9号楼高层产品，层高32F，建面约140-178㎡，预计总价门槛有一定高度。不过，高层产品梯户比为2T4、2T3，对于改善产品而言，2T4对居住舒适性有一定影响。

项目所在的东湖板块配套成熟，周边大部分为二手房在售，因此，中港东湖壹号将是该区域难得的新房上车机会。

除了上述项目外，目前锦江区仍有部分高口碑项目尾盘余量在售，比如新希望D10天府和华熙528艺术村等，不过选择面已非常小。总体而言，有意于锦江区的购房者可以多多关注接下来的新盘，条件都比较优越，但显然需要有一定的资金实力。

从近期的市场数据来看，购房者的观望情绪越来越明显，尤其是购买力强、“备选项”又多的改善客群。在这样的市场环境下，未来房企更应该思考如何在一众的竞争对手中脱颖而出，得到购房者的认可。毕竟，结合D10天府、华发统建锦江大院、建发央玺等案例来看，对于“非价格敏感型”客户来说，相较于总价，产品力具有更强的影响力。

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